Обследование стен

Оценить реальное состояние здания и пригодность к эксплуатации, включая теплотехнические и звукоизоляционные свойства ограждающих конструкций, можно после того как будет выполнено обследование стен здания и других его частей.

В результате анализа полученных данных, выявляется допустимость использования объекта в ближайшей перспективе, а также пригодность его к реконструкции или потребность работ по восстановлению прочностных показателей. Методика обследования детально регламентирована: СП 13-102-2003 и ГОСТ 31937-2011. Эти документы также конкретизируют содержание итогового заключения, завершающего процесс обследования здания или его части.

В каких ситуациях производится обследование стен

Техническое обследование строящегося (существующего) здания или его составных частей является обязательным:

• на этапе проектирования реконструкции или капитального ремонта;
• при определении допустимости эксплуатации объекта, расположенного по соседству с местом проявления природно-техногенных факторов, способных повлиять на прочность строения;
• после воздействия на объект стихийных бедствий или техногенных аварий.

Нередко обследование производится и при осуществлении сделки по продаже объекта недвижимости для обоснования его стоимости. Кроме этих случаев, обследование стен и всего здания в целом производится:

• по окончанию регламентированной продолжительности службы объекта;
• по требованию владельца объекта недвижимости при выявлении им некачественно выполненных работ, обнаруженных деформаций конструктивных элементов, дефектных узловых соединений;
• при получении обоснованного предписания службы государственного строительного надзора.

ГОСТ 31937-2011 требует проведения первоначального обследования нового здания в срок не более 2 лет с момента его сдачи в эксплуатацию. А его последующие обследования выполняются один раз в 5 лет для строений, где возможно взаимодействие со средами повышенной агрессивности, при высокой влажности, при влиянии вибрационных нагрузок или при сейсмичности в районе строительства более 7 баллов. Для остальных сооружений - раз в 10 лет.

Технология проведения обследования стен здания

Квалифицированно выполненное техническое обследование ограждающих конструкций позволит оценить реальное состояние кирпичных или панельных стен и перспективы их эксплуатации в дальнейшем. Нормы регламентируют три этапа работ по обследованию строительных конструкций:

1. Подготовительный. Собираются исходные данные - проектная и исполнительная документация, информация о результатах предыдущих обследований, сведения о выполненных переделках на стадии эксплуатации и отступлениях от проекта во время строительства, паспортные показатели материалов, использованных в ходе работ. Проверяются геометрические размеры конструктивного элемента, составляется список необходимых расчетов. На основании полученных данных разрабатывается расчетная схема конструктивного элемента, собираются нагрузки, приходящиеся на него, определяются точки, где потребуются инструментальные замеры, а также наиболее нагруженные места, где необходимо вскрыть отделочные слои и произвести забор образцов с целью определения в лабораторных условиях соответствия фактических и паспортных характеристик примененных материалов. Все это служит основанием для разработки программы обследования конструкций и технического задания на его проведение.
2. Предварительный (визуальное обследование). В результате осмотра конструкций дается предварительная оценка их состояния и определяется необходимость проведения в дальнейшем инструментального обследования. После этого при необходимости производится корректировка программы обследования. В ходе этого этапа выполняются:
• Схемы расположения дефектов с описанием и привязкой к конкретному месту. Делается их фотофиксация.
• Откорректированная схема мест забора проб и проведения инструментальных замеров.
• Предварительная оценка состояния стеновых конструкций.
Однако при невозможности определения фактического состояния конструкций на основании уже имеющейся информации, проводится третий этап:
3. Детальный (инструментальное обследование). На этом этапе выполняются работы по обмеру существующих конструкций, инструментальному определению мест повреждений и дефектов, лабораторной проверке физико-механических характеристик материалов. Также выполняются поверочные расчеты, позволяющие определить допустимость фактических отклонений, производится анализ причин возникновения повреждений и дефектов. Завершает этот этап составление заключения, где делаются выводы и приводятся рекомендации. В процессе детального обследования для получения достоверных данных используются как традиционные измерительные (линейка, рулетка, щупы, штангенциркуль) и геодезические (теодолит, нивелир) приборы, так и современные инструменты – ультразвуковые, радио- и магнитометрические, благодаря которым можно найти скрытые дефекты конструкции, замерить глубину трещин в кирпичных или бетонных стенах, определить толщину защитного слоя бетона.

В то же время заказчик может удовлетвориться предварительной оценкой, выданной по результатам визуального обследования, однако при этом он принимает на себя ответственность за неполноценную проверку объекта.

Какие дефекты бывают в стенах

По результатам обследования ограждающих конструкций промышленных и гражданских зданий, в кирпичных, блочных или панельных стенах могут быть выявлены дефекты, возникновение которых объясняется следующими основными причинами:

• регулярным замачиванием и высыханием стеновых материалов при периодическом воздействии знакопеременных температур;
• неравномерная просадка оснований;
• несоблюдение технологии производства работ;
• сторонние воздействия.

По итогам обследования зданий из кирпича могут быть выявлены следующие дефекты:

• вертикальные и диагональные трещины по швам и по телу кирпича, возникающие в результате высоких напряжений под опорными частями балок и перемычек, малой прочностью кирпича и кладочного раствора, неправильного устройства температурных и деформационных швов. Своевременное устранение этого дефекта позволит избежать разрушения нагруженного участка стены, ремонт которого требует значительных затрат из-за необходимости временного крепления плит, балок, перемычек.
• расслоения рядов кирпичной кладки, образовавшегося в результате просадки основания, неправильно выполненных фундаментов, промерзания грунтов. Несвоевременная заделка пустот в швах на всю глубину приведет к утрате стенами теплоизолирующих и звукозащитных характеристик.
• выветривание кладки наружных стен, происходящее под воздействием климатических факторов района строительства и раствора низкой морозостойкостью. Своевременное заполнение цементно-песчаным раствором выветрившихся швов даст возможность избежать необходимости ремонта участков фасадной стороны наружных стен, что потребует тщательного подбора фактуры и оттенка кирпича.
• отклонение поверхности стен от вертикали, возникшее в результате некачественной кладки и слабого контроля качества. При отклонении на величину больше половины толщины стены, кладка разбирается и выкладывается заново, в другом случае для устройства вертикальной поверхности используется дополнительный намет штукатурки.
• увлажнение кладки, происходящее из-за некачественно выполненных кровельных работ, неправильной установки оконных и карнизных сливов, защитных элементов парапета. Несвоевременный осмотр и восстановление проектного состояния этих узлов приведет к необходимости ремонта участка кирпичной кладки в труднодоступных местах.
• замерзание - оттаивание кладки, происходящее из-за повышенной влажности кирпичной стены. Такие процессы, в условиях знакопеременных температур, могут привести к быстрой потере кирпичной стеной прочностных и теплозащитных свойств и к возникновению необходимости демонтажа участка кирпичной стены и замены кладки.
• отслоение облицовочных элементов, происходящее в результате образования конденсата на поверхности кладки под слоем облицовки. Для устранения этой ситуации необходимо устройство проектной пароизоляции – с тем, чтобы избежать необходимости облицовки всей поверхности.
• промерзание стен, причина которого кроется либо в неправильно произведенном теплотехническом расчете, либо в колодцевой кладке стен из-за неправильно уложенного утеплителя. Дополнительная теплоизоляция стен позволит создать в помещении комфортные условия для жизнедеятельности.

В ходе обследования стен зданий в панельном исполнении, могут быть выявлены следующие дефекты:

• расслоение двух-, трехслойных панелей наружных стен, вызванное несоблюдением технологии изготовления конструкций или неправильной эксплуатацией объекта. Непринятие мер по ремонту панелей приведет к возникновению в помещении микроклимата с показателями, не допустимыми согласно действующим нормативным документам;
• промерзание панелей, обусловленное использованием конструкций, предназначенных для другого климатического района, ошибками в проектировании или несоблюдением технологии изготовления конструкции. Дополнительное утепление стен даст возможность создания нормальных условий для жизнедеятельности;
• промерзание углов, вызванное некачественной заделкой стыков панелей. Ремонт швов позволит избежать повреждения финишной отделки и добиться нормальных температурно-влажностных условий, регламентированных нормативами;
• коррозия стальных закладных изделий, обусловленная отсутствием антикоррозийной защиты металлических изделий и высокой влажностью. Устранение этого дефекта позволит избежать претензий из-за возникновения пятен от ржавчины на обоях или на окрашенных стенах;
• вертикальные, горизонтальные и диагональные трещины в панелях внутренних стен, возникающие в результате просадки фундамента и возникающей вследствие этого неравномерной деформации всего здания, включая панели стен. На трещины устанавливаются цементные или гипсовые маяки, а по мере прекращения просадки, трещины заделываются цементно-песчаным раствором.

При обследовании стен из дерева обнаруживаются зоны гниения древесины из-за некачественной гидроизоляции; участки, пораженные грибком или насекомыми-древоточцами; зоны замачивания атмосферными осадками. Все эти зоны подлежат ремонту, а причины возникновения дефектов устраняются. В противном случае дом быстро станет непригодным для проживания, а ремонтные работы потребуют значительных издержек.

Кому поручить обследование стен здания

Столичная компания ООО «ПРАЙМ» имеет допуск СРО к работам по обследованию. В ее штате работают специалисты высокого уровня, регулярно повышающие квалификацию и часто выполняющие обследование стен зданий и других конструктивных элементов. Имеется и комплект поверенных приборов и измерительных инструментов, позволяющий производить все необходимые замеры и исследования.

Компания ООО «ПРАЙМ» уже на протяжении 7 лет занимается обследованием зданий и сооружений различного назначения, расположенных в Москве и Московской области. За все время деятельности компания не получила ни одной обоснованной рекламации на выполненные работы. Составленные специалистами ООО «ПРАЙМ» заключения о техническом состоянии зданий или их отдельных элементов без замечаний принимались органами экспертизы при рассмотрении проектной документации ряда реконструируемых объектов. Большим плюсом работы с компанией ООО «ПРАЙМ» является возможность заказать не только обследование стен, но и реализацию предложенных заключением мероприятий по усилению ограждающих конструкций здания.